Lange Zeit schien die Welt für private Immobilienbesitzer rosarot. Sie freuten sich über historisch niedrige Bauzinsen, die bei einer zehnjährigen Zinsbindung zuletzt in einem Band von 1 bis 2 Prozent pendelten. Wie die Deutsche Bundesbank berichtete, erreichte der durchschnittliche Effektivzinssatz für solche Darlehen im Dezember 2020 seinen Tiefstand mit 1,11 Prozent.
Auch ein Jahr später waren vergleichbare zehnjährige Darlehen immer noch im Durchschnitt für niedrige 1,34 Prozent zu haben. Selbst die hohen Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, die sich nach Angaben des Statistischen Bundesamts zwischen 2010 und 2021 um rund 84 Prozent verteuerten, konnten der starken Nachfrage nach Wohnimmobilien nicht wirklich etwas anhaben und die Dynamik bremsen. Im Gegenteil: Bis zum ersten Quartal 2022 boomte das Immobiliengeschäft , und die Neukreditvergabe der Kreditinstitute stieg in diesem wichtigen Geschäftsfeld kontinuierlich an.
Infolge des Ukraine-Kriegs setzte im Februar 2022 allerdings eine Trendwende am Immobilienmarkt ein. Die EZB erhöhte ihre Leitzinsen in einem noch nie dagewesenen Tempo. Mittlerweile liegt der durchschnittliche Effektivzinssatz für neue Immobilienkredite privater Haushalte mit über zehn Jahren Laufzeit bei rund 4 Prozent und damit fast viermal so hoch wie noch vor drei Jahren. Die Konsequenz dieses Straffungskurses ist, dass die Kaufbereitschaft der privaten Haushalte deutlich nachlässt.
Bei den Krediten für Gewerbeimmobilien sieht es ähnlich düster aus: Waren vor zwei Jahren Zinssätze von weit unter 2 Prozent für gute Bonitäten marktüblich, sind die Konditionen auch in diesem Segment deutlich gestiegen. Insbesondere bei kleinen und mittleren Unternehmen ist die Investitionsbereitschaft in Büro-, Einzelhandels- und Logistikimmobilien gesunken.
Das Immobiliengeschäft bricht ein
Es sind jedoch nicht nur die gestiegenen Immobilienpreise, die den Interessenten zu schaffen machen. Auch die Kosten für Baumaterialien stiegen im Zug von Lieferengpässen und Rohstoffknappheiten sowie sanktionierten und reduzierten Importen für Baustoffe aus Russland und Belarus stark an. Hinzu kommt, dass infolge der Inflation die gesamten Lebenshaltungskosten quasi explodieren und das Geld für Baukredite immer knapper wird. In der medialen Berichterstattung wird die Lage angehender Immobilienbesitzer deshalb regelmäßig kommentiert. Zu lesen ist von Projektträgern, die ihre Bauprojekte auf Eis gelegt haben, und von Familien, für die die Neubaufinanzierung zu einem unlösbaren Kraftakt oder gar zum Alptraum wird.
Aber auch der Kauf von Bestandsgebäuden gestaltet sich momentan zu einem fast unerschwinglichen Unterfangen. Zu dem Mix aus Zinswende, hohen Inflationsraten und drastisch gestiegenen Immobilien- und Baupreisen kommen nämlich noch die geplanten und wenig kalkulierbaren gesetzgeberischen Klimaschutzvorschrift en hinzu, die im Ergebnis für eine weitere Unsicherheit am Immobilienmarkt sorgen.
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Autorin:
Carmen Mausbach. Die Diplom- Kauffrau ist seit 2002 als freie Wirtschaftsjournalistin tätig. Ihre Schwerpunkte sind finanzwirtschaftliche, bankenspezifische und ethische Themen.